Per i proprietari e gestori di case vacanze, è essenziale valutare le prestazioni delle loro proprietà per determinare se l'attività funziona in modo ottimale e individuare aspetti di miglioramento che consentano di correggere le diverse deviazioni che possono derivare da questa analisi. In generale, la valutazione della performance immobiliare e aziendale si basa sull’osservazione del ritorno sull’investimento, del tasso di occupazione, dei ricavi e del posizionamento sul mercato.
Tuttavia, prima di iniziare a valutare la performance della tua casa vacanza, è necessario costruire un’adeguata strategia di Revenue Management, poiché è questa che consentirà all’azienda di massimizzare i ricavi e ottimizzare la redditività. In Icnea, i nostri clienti dispongono di strumenti di Revenue Management per le loro attività come PopConnect o Abal Consulting. Inoltre, è consigliabile utilizzare anche uno strumento di Business Intelligence come Abal MyReports, integrato direttamente nel nostro software, che presenta facilmente questi dati per l'analisi e l'interpretazione nel più breve tempo possibile.
Quali elementi bisogna tenere in considerazione per valutare la performance della casa vacanza?
Tasso di occupazione: l’obiettivo di un’attività di affitto di case vacanze è mantenere un tasso di occupazione ai massimi livelli possibili. Il tasso di occupazione ci indica in percentuale il tempo che un immobile è occupato dagli ospiti, per questo motivo quanto più è alto avremo la certezza che la domanda nella nostra attività sia ad un buon livello di visibilità e domanda. Si tratta però di un indicatore che deve sempre andare di pari passo con il prezzo, poiché un tasso di occupazione molto elevato non avrà senso se il prezzo è troppo basso e non si ottiene redditività.
Per calcolare il tasso di occupazione è necessario dividere il numero di giorni occupati in un periodo di tempo per la disponibilità totale e moltiplicare il risultato per 100.
Reddito totale e reddito per notte: il reddito totale, come indica il nome, mostra il volume di reddito raggiunto in un periodo di tempo. Questo può fornirci un buon indicatore generale della salute dell’azienda, ma per ottenere dati preziosi è necessario integrare queste informazioni con altri indicatori che spieghiamo in questo articolo. Un esempio è il reddito per notte, noto anche come ADR (tariffa media giornaliera). Questo indicatore mostra il prezzo medio che una struttura addebita agli ospiti per ogni notte trascorsa presso la struttura. Avere un registro delle entrate per notte è utile per analizzare le entrate ottenute rispetto al prezzo medio stabilito e al volume di occupazione.
Con queste informazioni, il proprietario o il gestore può valutare l'andamento del reddito della propria casa vacanza rispetto alle aziende concorrenti nella regione in cui opera e applicare correzioni alla strategia di prezzo confrontandola anche con il tasso di occupazione.
Per ottenere queste informazioni è necessario dividere il reddito ottenuto in un certo periodo di tempo per il numero di notti in cui l'immobile è stato affittato in quel periodo.
RevPAR: noto anche come “Revenue per Available Room” è un indicatore che aiuta a valutare la redditività in base all'occupazione e al ricavo medio per notte. In questo modo il RevPAR mostra il reddito generato dalla struttura per ogni notte disponibile, ovvero per il suo calcolo verrà utilizzato solo il numero di notti disponibili dell'alloggio. Questo indicatore consente un confronto tra periodi diversi dello stesso immobile.
Avere un indicatore RevPar alto indica che l'immobile ha un buon reddito con tassi di occupazione e ricavi per notte elevati, mentre se è basso sarà necessario prestare attenzione alla strategia di prezzo e lavorare per migliorare l'occupazione.
Per calcolare il RevPar è sufficiente moltiplicare il tasso di occupazione per il risultato del ricavo medio per notte.
Ritorno sull'investimento (ROI): il ROI è l'indicatore che mostra il beneficio ottenuto in relazione ai costi derivati dalla ristrutturazione, dalle riparazioni, dall'inclusione dei servizi e dalla manutenzione di un immobile. Per determinare che una proprietà è redditizia è necessario mantenere un ROI positivo.
Il ROI si calcola dividendo il reddito netto di un certo periodo di tempo per l'investimento effettuato in quel periodo e moltiplicando il risultato per 100. Se hai un indice ROI basso, sarà necessario lavorare su strategie per migliorare l'occupazione e il reddito.
Durata del soggiorno e periodo di prenotazione: questi due indicatori forniscono informazioni sul comportamento degli ospiti e aiutano a colmare le lacune nell'occupazione. La durata del soggiorno è un fattore strettamente legato alla temporalità e alla zona in cui è ubicata l'attività, quindi può variare nel corso dell'anno.
Tenere conto di questi dati può guidare le decisioni quando si stabilisce una durata minima di soggiorno in base alla conoscenza che abbiamo di ciò che gli ospiti vengono a cercare nella nostra zona. Non è opportuno stabilire durate minime molto lunghe se le informazioni di mercato ci dicono che nella nostra zona si ricercano più soggiorni week-end.
D'altra parte, il periodo di prenotazione mostra informazioni sul comportamento degli ospiti al momento della prenotazione. Lo fanno con largo anticipo o all'ultimo minuto? Se nel mercato in cui opera l’attività sono frequenti le prenotazioni last minute, non dovremmo preoccuparci tanto di avere spazi disponibili nelle immediate settimane e, al contrario, se la tendenza è quella delle prenotazioni anticipate e non ci sono prenotazioni a lungo termine, sarà necessario rivedere le strategie di visibilità e di pricing.
Valutazione della concorrenza: gli strumenti di Revenue Management e Business Intelligence aiutano a fornire informazioni dettagliate sul rendimento di un'attività di noleggio vacanze rispetto alla concorrenza. Questa informazione è molto preziosa per determinare se l'attività è allineata ai prezzi e ai livelli di occupazione della zona. Allo stesso modo che avviene in altre tipologie di business, questa analisi permette di individuare opportunità e minacce su cui lavorare per ottimizzare le performance.
Alcuni dei punti chiave da tenere in considerazione nella valutazione delle competenze sono:
- Identificazione dei concorrenti
- Confronto delle tariffe
- Strategia di prezzo
- Tasso di occupazione
- Recensioni
Con questi primi indicatori è possibile valutare la performance di una casa vacanza tenendo conto dello stato attuale dell'attività e preparare o reindirizzare le strategie necessarie. Ciò consentirà di coprire i punti deboli e garantire che la crescita sia sostenuta nel tempo.